界面新闻记者 | 白帆

  11月1日,北京市住建委最新统计数据显示,10月份北京二手房网签量高达1.7万套,创下了近19个月以来的新高,新房也环比增长了50.1%。在交易的热度之下,楼市呈现出“量升价稳”的趋势。

  政策效果显著,二手房网签创19个月新高

  北京市住建委数据显示,10月1日到31日,北京二手房网签量高达1.7万套,环比增长31%,同比增加62.9%,这一网签量创下了近19个月以来的新高。同时,由于网签滞后的原因,实际10月份北京二手房真实成交达到了2.5万套,同比2023年同期上涨超过150%。

北京楼市新政满月效果显著:10月二手房卖了1.7万多套,创19个月新高  第1张

  新建商品住房网签量也达到0.45万套,环比增长50.1%,同样是今年以来的高点。中原地产研究院的数据显示,整体看,新建住宅成交依然集中在少数高折扣促销项目中。

  推动二手房、新房提振市场行情的正是9月30日晚间,北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》。

  据界面新闻采访了解到,新政出台的当天晚上,新楼盘项目便连夜规划国庆节的销售部署,也有客户连夜连夜销售人员锁定此前已经看好的房源,尤其是通州等多个热门楼盘,国庆期间的带看量、交易量都有显著提升。

  该政策发布以来,二手房自国庆假期之后每天的网签量几乎都达到了800、900套,其中10月30日单日网签达到1077套,31日达到1400套,这是2024年单日最高值。

  上述《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》之所以迅速推动市场升温,一方面是该政策进一步降低了居民购房的门槛,另一方面则是更进一步松绑了限购政策。

  具体来看,自10月1日起,居民购买商品房最低首付降至15%,二套降低至20%。购买条件也根据区域进行了大幅度的放松,非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的,缴纳社会保险或个人所得税的年限达到3年及以上,便可以购买五环内的商品住房,而购买五环外商品住房的,社保或个税缴纳年限仅需2年及以上,特许人才仅需缴纳1年社保或个税。不仅如此,通州的双重限购也有所放松,与其他区要求一致。 

  中原地产首席分析师张大伟分析称,北京“930政策”是最近一年多来第10次调整政策,北京作为全国房地产市场最稳定、政策力度最高的城市,从2017年开始的调控政策抑制了市场非理性上涨,基本做到了“房住不炒”。但过于严格的政策措施也误伤了部分真实的购房自住需求。如今,北京出台政策相对谨慎,本次限购政策也是全国最后一个城市出台,相比上海和深圳的政策,北京的限购调整幅度相对小,主要是从北京市场的实际情况出发。

  我爱我家的一位中介人员告诉界面新闻,当前,购房成本在不断降低,首套的首付比例从年初30%降低至20%,现在又降低至15%,商贷利率也从去年的4.05%,年初降低3.85%,如今已经降低至3.15%。对于首套刚需贷款的客户,购房门槛确实低了很多,至少还款的压力比之前小多了,现在纯商贷100万的情况下,月供只有4000多元,相当于租房的房租。在她看来,这样的购房成本促进了刚需购房者的需求释放。

  张大伟也表示,“930政策”主要影响了刚需首套房置业,叠加最近的降息,整体市场热度依然在延续。因此,整体看,10月北京二手房市场率先成交升温的是总价在400万以内的刚需住宅,特别是老破小因为前期价格跌到位成交较多。

  购房门槛降低,议价空间开始缩小

  热度之下,北京楼市的价格体系也在发生着微妙的变化。

  麦田房产的数据显示,北京二手房的价格出现轻度升温,议价空间开始缩小。10月份,北京市(麦田覆盖楼盘)成交均价为7.46万/㎡,和上月相比上涨0.1%,同比去年10月下降11.8%。和9月份相比,10月份北京二手房的议价空间缩小0.8个百分点。麦田方面表示,新政后业主预期提升,议价空间明显缩小,但二手房议价空间仍处于相对高位。

  新增房源量方面,新政后,业主的挂牌积极性和9月相比有所提升,10月份环比增加15.5%。不过,随着新政后去化加快,北京二手房在售房源量和9月相比有所减少。

  上述我爱我家的房产中介观察到,目前优质房源相对市场价价格偏低,这种房源的成交快,成交量也比较大。“整体上看单量确实很大,但是成交价并没有明显上升,未来成交价明显上升也不太现实。

北京楼市新政满月效果显著:10月二手房卖了1.7万多套,创19个月新高  第2张

  不过,她也看到了市场另一个变化的重要因素——业主的心态变了。她解释称,比如之前业主报价160万的房子,150万能成交,但是现在150万就不卖了。也就是说,现在房子的整体报价还是那么高,而业主的预期提高了,尤其是一些好楼层、装修不错等有显著优势的房源,而那些有点并不突出的房源,实际成交价和之前差不多。

  张大伟也表示,当前房价已经出现止跌趋势,部分区域二手房价格出现2年来首次上涨的现象。“不论是新房还是二手房,实际成交整体体现了量升价稳的趋势,前期整体成交以价换量为主,特别是新建住宅,成交量集中在少数高折扣促销项目中。”

  但也需要看到的是,此轮政策的确激发了更多人群入市买房,效果究竟能持续多久还有待观望。张大伟表示,“929-930新政”并不是本轮政策的天花板,对比各城市历史上最宽松的时期,目前房地产政策仍有很多可以放松的空间。

  在他看来,从整体看,各地的政策力度非常大,系列新政稳定房地产的决心已经充分表现,未来只要房地产不稳定,更多的政策肯定还会出台。从数据来看,全国范围内的楼市成交量也在增长,一线城市表现更为突出。10月份,一线城市新建商品房网签成交量同比增长14.1%,二手房网签成交量同比增长47.3%。

  中指研究院指数事业部分析师孟新增则分析称,在一揽子政策推动下,房地产市场预期及购房者信心有所恢复,10月份楼市活跃度明显回升,预计短期核心城市销售回稳态势有望延续,11月销售较关键。接下来,若货币化安置100万套城中村和危旧房改造,以及收购存量房及闲置土地政策能够落实到位,将有助于加快改善市场供求关系,最终实现房地产“止跌回稳”目标。