房地产：房地产市场止跌回稳需要房价止跌回稳

　　报告摘要：　　9月26日中央政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”。其中，“止跌回稳”是近年来中央对于房地产最为积极的一次表述，相较于过往几年主要围绕“房住不炒”和“防风险”的相关表述，“止跌回稳”更加彰显了中央托底房地产市场的决心。我们认为，“止跌回稳”是一个系统性的政策目标，内涵包括成交量、房价和房地产投资的止跌回稳，而这当中房价的止跌回稳是房地产市场止跌回稳的七寸，近年来新房与二手房加总的成交量逐步呈现一定企稳态势但房价仍面临下行压力，只有房价回稳成交量的企稳复苏才有更强的持续性，也只有房价回稳房企的拿地与新开工意愿才能真正修复从而引导房地产投资数据止跌回稳，同时，房价回稳也对改善金融系统资产质量和稳定金融秩序至关重要。　　据此，本文将试图从供给和需求两方面分别分享我们对于房价止跌回稳的路径思考。　　供给方面，可以发力以下路径：　　第一，控制供给，严控增量，加大现房收储力度。前端的拿地和开工数据目前已处于超调位置，因此当务之急是合理解决逐渐攀升的现房库存和现房去化问题，而加大收储力度则是相对立竿见影的方式。　　第二，优化存量，改善供给结构，加大城中村改造货币化安置力度。　　城中村改造一方面能解决民生问题，另一方面通过存量更新改造提升供给质量，增强对需求端吸引力，拆改本身亦会带来新增需求的释放。　　第三，加大白名单覆盖范围，提高支持力度，切实助力保交楼，缓解购房人交付担忧。 “白名单”扩容以及未来可能出台的尽职免责制度有助于打消银行端对不同所有制房企的投放疑虑，限制投放贷款必须发放给项目资金监管账户也将切实保障保交楼工作的顺利推进，打造“白名单”助力交付和竣工后现房收储的资金闭环。　　需求方面，可以发力以下路径：　　第一，进一步扩大核心城市需求端政策放松力度，直至完全解除，同时降低落户门槛对冲适龄购房人口下降。大量潜在购房群体将核心城市的地产政策变化视为重要的政策前瞻信号，一旦核心城市房价呈现企稳回升迹象信心和预期会快速向低能级城市传递。　　第二，减税降费，进一步下调存量房贷利率，降低购房人交易成本和持有成本。财政部日前已表态正抓紧研究明确与取消普宅和非普宅标准相衔接的税收政策。此外，我们认为，全国性的税率调整以及税收返还补贴等减税政策未来也将逐步落地，存量房贷利率将继续下调，房地产税亦将延后出台，切实改善购房人交易、持有的成本和预期。　　第三，降息引导广谱利率下行，缓解租金回报率与资金成本的倒挂。　　降息一方面可以通过带动房贷利率下行直接降低购房成本刺激潜在购房需求，另一方面助力租金回报率跑赢资金成本，提升房产这一金融资产的投资价值和相对吸引力　　第四，稳地产需要稳经济，货币财政政策协同发力，改善居民经济和收入预期。2012 年后日本的“安倍经济学”将房地产市场拉出泥潭，其核心内容便是宽松的货币政策、积极的财政政策和结构性改革。　　风险提示：政策推进不及预期，经济复苏不及预期，地缘不确定性 【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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