21世纪经济报道记者张敏 北京报道
刚刚过去的5月，房地产市场走势备受关注。
经历了4月的市场低迷后，5月17日，监管部门连续发布三条房地产信贷政策，包括下调首付比例、取消贷款利率下限、下调公积金贷款利率等。同时强调，拟设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构支持地方国有企业收购已建未售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
这些政策不仅能够切实降低购房门槛，也在一定程度上提振了市场预期。
随后，热点城市陆续出台落地政策。到目前为止，除北京等少数城市外，大部分都出台了相关细则。其中，多数城市将首套房和二套房的最低首付比例降至15%、25%。
21世纪经济报道记者调研发现，新政出台后，市场带看和交易热度均有所提升，反映出市场预期正在发生变化。
易居克而瑞的统计显示，今年5月，30个重点城市新房整体成交1081万平方米，环比增长4%，与一季度均值相比增长23%。
市场反馈积极
2024年以来，各地已陆续出台了多项稳楼市政策，整体购房门槛继续下降。随着5月17日新政的推出，门槛进一步降低。
信贷政策方面，除北京等少数城市外，大部分都出台了相关细则。其中，多数城市将首套房和二套房的最低首付比例降至15%、25%，仅上海、深圳的门槛稍高。
同时，多数城市都取消了贷款利率下限。从细则来看，大部分城市的首套房商业贷款利率低于3.5%，公积金贷款利率则普遍低于3%。
21世纪经济报道记者调研发现，新政出台后，市场表现已有明显的变化。其中，多数城市的带看和交易量有所升温。
北京市海淀区某在售商品房项目负责人向21世纪经济报道记者表示，新政出台后，项目的咨询和来访人数有所增多，成交也有所增长，但增幅并不大。
他表示，北京于4月30日调整了限购政策后，该楼盘的热度就已有所升温。目前，虽然北京尚未出台“517楼市新政”的相关细则，但市场预期已经有所改变，先前处于观望状态的客户中，已有部分出手买房。
在二手房市场，多家经纪机构反馈，新政出台后，北京二手房咨询和带看量有所增加，有些业主在谈判中，对价格较为坚持。但或许是由于细则未出，北京二手房交易规模的提升并不明显。
在北京一些区域，二手房挂牌量有所下降，说明业主的信心有所恢复，不再急于出手。
总体来看，新政后的市场反馈较为积极。中指研究院指出，从重点城市市场走势来看，多个核心城市在优化政策后项目来访、认购均有回升，部分城市新房、二手房成交数据好转。
该机构表示，新政后首周（5月20日-26日），11个重点城市二手房成交量环比增长 8.4%，同比增长1.8%。新房方面，由于从看房量提升到转化为网签成交需要一定时间，具体效果还需观察。
后市预期乐观
但由于前期交易量相对较低，近两周的市场积极变化，尚不足以支撑5月的整体热度。
易居克而瑞指出，5月，部分二三线城市市场升温，带动了新房成交量小幅上升。但整体来看，30个重点城市的新房成交量仍有超过三成的同比降幅。
同期，16个重点城市的二手房成交量同比下降12%。
该机构表示，二手房市场正在经历博弈。一方面，入学登记接近尾声加上气温升高，市场逐渐进入传统淡季，成为成交继续增长的制约项；另一方面，降首付等一系列重磅政策加持，以及深圳、杭州等城市优化限购政策，释放了一波积压需求，是成交的拉动项。
但总体来看，以价换量仍是二手房业主的普遍心态。中指研究院的报告指出，2024年5月，百城二手住宅平均价格为14870元/平方米，环比下跌0.70%，跌幅较4月收窄0.05个百分点，已连续25个月环比下跌。
而在新房市场，部分城市迎来优质改善项目的入市，并带动价格环比结构性上涨。前述机构指出，5月百城新建住宅平均价格为16396元/平方米，环比上涨0.25%，同比上涨1.33%。
对于6月的市场走势，受访者普遍持乐观态度。
一方面，各地的政策细则落地时间不长，政策效应有待进一步释放。另一方面，6月恰逢房企年中冲刺节点，营销力度势必有所加强。
易居克而瑞指出，6月成交总量或将稳中有增，绝对量有望创年内新高，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势。
中指研究院也表示，展望未来，随着核心一二线城市逐步落实各项举措，接下来市场有望进入政策兑现期。但该机构同时指出，市场恢复节奏仍依赖于居民收入预期的转变。
对此，有专家建议下调存量房贷利率，进一步释放购买力。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，随着信贷政策的调整，存量和增量房贷的利差进一步拉大，并导致“气球贷”重出江湖。
他建议下调存量房贷利率，一方面降低月供负担，另一方面，抑制提前还贷的倾向。
