降息兑现,抵押贷款利率反而难再降。

  美东时间周三(9月18日),美联储四年来首降,单次大幅降息50个基点,将基准利率从20年高点从5.25%~5.5%下调至4.75%~5%区间。

  同日稍早公布的最新数据显示,美国抵押贷款利率上周降至2022年9月以来最低水平,8月新屋开工也创4个月最高水平。但分析师警示,别指望美联储降息能令抵押贷款利率继续下降。同时,美国房地产市场仍面临其他压力,不会很快随降息回暖。

抵押贷款利率创两年新低,业内人士:别指望美国房产市场很快回暖  第1张

  降息兑现,抵押贷款利率反而难再降

  美国抵押贷款银行家协会(MBA)公布的数据显示,截至9月13日当周,美国30年期固定利率抵押贷款的合约利率下降了14个基点至6.15%,录得的2018~2019年以来最长连降纪录(连续七周)。15年期抵押贷款的平均合约利率下跌29个基点至5.42%,创两年来最低水平。同时,上周MBA购房抵押贷款申请指数上涨5.4%,创三个月高点;再融资抵押贷款申请指数飙升超过24%,也达到2022年4月以来的最高水平。通常而言,抵押贷款利率持续下降有助于提振对美国房地产市场的信心。因此,稍早公布的数据已显示,9月,美国住宅建筑商信心指数出现六个月来首次上升,各地区信心均有所好转。

  此外,美国人口调查局周三公布最新数据显示,美国8月新屋开工升至135.6万户,创4月以来最高纪录;营建许可升至147.5万户,为半年来最高水平。

  这一系列数据变化的背后,主要得益于美联储降息预期。抵押贷款利率通常追随美债收益率变动,而在市场普遍预计美联储即将开启降息周期之际,10年期美债收益率持续徘徊在2023年年中以来的最低水平附近。

  自5月初以来,美国30年期抵押贷款平均利率已下降超过一个百分点。但随着美联储四年首降靴子落地,不少房地产业内人士反而提示,过去一段时间出于降息预期的稳步下降,意味着在美联储采取行动后,抵押贷款利率不太可能立即进一步下降。Realtor.com首席经济学家哈勒(Danielle Hale)此前表示:“我们已经看到降息预期带来的很多好处,包括抵押贷款利率下降。接下来,美联储9月具体做了什么变得更加不重要,他们对未来利率路径的表态,才会决定抵押贷款利率能否持续下降。”而美联储此次虽然单次降息50个基点,但美联储主席鲍威尔却给后续降息预期灭火,警示市场不要假设这种大幅度降息将继续下去。

  在线房地产经纪公司Redfin经济研究负责人赵(Chen Zhao)表示,如果美联储最终的降息速度低于预期,未来几个月抵押贷款利率甚至可能小幅上升,虽然这对许多消费者来说是违反直觉的结果。他补充称,从鲍威尔表态来看,“美联储确实存在较大的令人失望的风险,抵押贷款利率也会比目前的水平有所上升。”

  事实上,赵提示的模式在最近一次、疫情前的降息周期中就曾出现过。美国平均抵押贷款利率在2018年底达到近5%的峰值,但在美联储于2019年7月开始降息时已降至3.75%。随后尽管美联储同年又降息两次,单次降息25个基点,但当年剩余时间,平均抵押贷款利率反而回升至3.8%附近。

  抵押贷款机构LoanPeople Leaman Team驻德州奥斯汀高级贷款官贝利(Kristin Bailey)表示,近几个月,“几乎所有”给她打电话的人都想谈谈美联储降息后他们应该做什么。而她对于最近接到的几次与再融资相关的询问,都建议客户尽早采取行动。“过去一段时间,此前曾通过我们买房的客户都在陆陆续续联系我们,说 ‘一旦美联储降息了,我们就想谈谈利率的事情’。而我则建议, ‘好吧,其实我们更应该现在(有降息预期但尚未兑现时)就谈’。”

  美国房产市场仍面临多重压力

  在警示抵押贷款利率可能“反常识”不继续降反升的同时,业内人士也认为,美国房地产市场也仍面临一些其他压力。因此,未必能因为美联储进入降息周期就火速回暖。

  虽然抵押贷款利率持续下降、住宅建筑商信心指数回升、新屋开工数创多时新高,但根据Redfin的数据,8月美国现房和待售房屋销售额却降至除疫情后最初数月外,有史以来的最低水平。具体而言,8月美国现房销售额较上月下降1%,同比下降3.1%,降至2012年以来、除2020年5月外的最低水平。待售房屋销售也降至除2020年4月外的历史最低水平。

  为何会出现这种困境?赵分析称,这一切都始于疫情。疫情期间,人们可以在任何地方工作,且抵押贷款利率一度很低,所以许多美国人大举买房,推动了房地产热潮。但这种买房热并没有持续多久。居高不下且节节攀升的通胀促使美联储不得不多次加息,间接推高了抵押贷款利率。并且,房价在整个疫情期间飙升后,并未真正下跌过。美国人随即停止了房屋买卖,且形成了一种惯性。 “因此,即便两年后的现在,我们仍处于半瘫痪状态,抵押贷款利率正在下降,但人们仍然没有真正入场买卖房屋。”他称。

  此外,美国大选引发的焦虑,也是许多有意购房者踌躇不前的因素。在今年夏天的一次采访中,Redfin的首席执行官凯尔曼(Glenn Kelman)表示,美国住房市场处于恐慌状态,尽管抵押贷款利率有所下降,但人们并没有进入市场,“真正的问题可能是因为选举。我们已经与许多购房者交谈过,他们说他们还要继续观望本次大选会发生什么。大选正在影响美国国民的心理。”采访中,凯尔曼还提到了美国房市面临的其他问题,比如房价上涨、供应不足、居民收入上涨跟不上通胀等。

  最后,佣金规定的变化也使得部分买家感到困惑和困扰,因而选择推迟购房计划。在去年底遭到反垄断诉讼后,全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)于今年3月宣布,与房屋销售商团体达成一项和解协议,同意支付4.18亿美元赔偿金结束诉讼,并取消有关房地产交易中6%佣金的规定。

  虽然这一做法理论上能降低买家的购房成本,但在实际操作层面,反而使得买家对于支付佣金一事儿更加困惑。过去,6%佣金通常都由卖家一方支付,比如,一套售价为100万美元的房屋,卖方需要支付总价大约6万美元的费用给双方经纪人。而羊毛出在羊身上,实际上买方部分3%的佣金已经被包含在房屋的挂牌价格中,从而推高了房价。

  新规下,卖家及其经纪人仍可选择支付买家经纪人的费用,但必须通过外部谈判进行,即经纪人的佣金支付可以灵活处理,卖家很可能选择不支付买家经纪人的费用,让买家自行承担,买家需要与其经纪人谈判支付方式,并自掏腰包支付费用。这种情况下,买家的负担可能不降反增,因为过去,虽然佣金成本会体现在房价中,提高买家购房成本,但由于计入了房屋总价,可以类似还抵押贷款那样分摊到此后数十年归还。而新规下,一些经纪人在协商过程中,会要求买方一次性支付一笔固定费用。尤其对首次购房者来说,他们中的许多人本已很难拿出首付、交易税费、律师费和其他与购房相关的其他费用。

  加州大学洛杉矶分校的金融、房地产和法律讲师卡伦(Mark Karlan)称:“以一套60万美元的房子为例,3%相当于18000美元,这是买家以前不必承受的冲击。”