房地产行业点评：投资销售边际改善 到位资金持续好转

事项： 国家统计局公布2024年1-8月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额6.9万亿元，同比下降10.2%；房屋施工70.9亿平米，同比下降12%；新开工4.9亿平米，同比下降22.5%；竣工3.3亿平米，同比下降23.6%；新建商品房销售面积6.1亿平米，同比下降18%；销售额6万亿元，同比下降23.6%；待售面积7.4亿平米，同比增长13.9%。房企到位资金7万亿元，同比下降20.2%。 平安观点： 单月投资开工降幅收窄，竣工扩大：8月全国房地产投资8407亿元，同比下降10.2%，降幅较7月收窄0.6个百分点。其中东部、中部、西部、东北部单月投资同比分别下降9.7%、10%、11.2%、20.8%，降幅较7月扩大0.8个、收窄1.5个、0.2个、3.1个百分点。8月全国新开工5732万平米，同比下降16.7%，降幅较7月收窄3个百分点，连续3个月改善；竣工3377万平米，同比下降36.6%，降幅较7月扩大14.8个百分点，后续伴随保交房高峰过去、上年基数抬升，仍可能面临一定压力。 单月销售边际改善，持续修复有待观察：8月全国商品房销售面积6453万平米、销售金额6393亿元，同比下降12.6%、17.2%，降幅较7月收窄2.8个、1.3个百分点。其中东部、中部、西部、东北部8月单月销售面积同比分别下降14.2%、1.7%、20.5%、21.1%，降幅较7月扩大4.8个、收窄19.8个、扩大2.5个、9.9个百分点。8月全国商品房销售均价9907元/平米，环比下跌0.4%，同比下跌5.3%，跌幅较7月扩大1.6个百分点；70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.7%，同比下降5.7%，二手住宅价格环比下降0.9%，同比下降8.6%；整体看以价换量趋势明显。 往后看，房价下行及收入担忧、库存较大等购房制约因素依旧存在，政策层面仍有必要降低新增房贷利率以减轻月供压力、提升租金回报相对吸引力，同时加快收储落地消化存量库存、改善市场供求关系，建议密切关注“租金回报率VS房贷利率、国债及理财收益率”等相对估值指标、收储落地情况。 到位资金持续好转，国内贷款同比转正：8月房企到位资金同比下降10.6%，降幅较7月收窄1.3个百分点，连续3个月好转。其中国内贷款同比增长7.4%，增幅较7月提升11.2个百分点，融资环境延续宽松；定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降15.7%、21.8%，降幅较7月小幅扩大2.8个、大幅收窄12.2个百分点，与销售降幅改善基本印证。 投资建议：8月房企融资环境延续宽松，全国房地产投资、开工、销售边际改善，考虑房价下行及收入担忧、库存较大等购房制约因素仍旧存在，楼市持续修复有待观察。当前地产板块主要个股市值及仓位均处于 历史低位，且市场对于楼市下行及业绩承压反应已相对钝化。短期板块催化仍在于政策，中期趋势性机会取决于楼市量价企稳，关注“租金回报率VS房贷利率、国债及理财收益率”等相对估值指标变化。个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化房企，如中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、保利发展等，同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）、建材等细分领域及产业链头部企业。 风险提示：1）政策持续性不及预期风险：若后续政策呵护不及预期，楼市修复、房企现金流压力改善持续性可能不足；2）二手房持续分流叠加高品质住宅供应不足，楼市修复不及预期风险：若居民预期改善缓慢，叠加二手房持续分流市场需求，而拿地开工下滑背景下新增优质住宅供应不足，楼市磨底时间可能拉长；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；4）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市延续分化，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。 【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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