建发国际集团（HK01908，股价12.00港元，市值242.06亿港元，以下简称建发国际）日前发布的中报显示，今年上半年，建发国际实现收入约327.53亿元，同比增长约34.5%，其中物业开发分部收入约为310.11亿元，同比增长约36.4%；权益持有人应占利润约为8.17亿元，与上年同期比较减少约36.4%。
视觉中国图
在8月26日举行的2024年中期业绩电话会议上，建发国际执行董事兼行政总裁林伟国表示，中长期看，公司在资源上，不管是人力、产品还是财务资源上都做好准备，等机会来的时候，能够及时跟上。
“公司每年都会有新的策略调整，甚至半年也会进行一些反思跟调整。我们的资源准备能支撑公司形成一个比较大的经营规模，占领比较合理的市场规模，并在投入的规模里能够健康运行。”林伟国表示。
《每日经济新闻》记者注意到，销售方面，今年上半年，建发国际连同其合营公司及联营公司实现归属公司股东权益的累计合同销售金额约508.7亿元，对应合同销售总建筑面积约245.9万平方米，现金回款合计约为979亿元。
下半年将适当放缓拿地
对建发国际而言，拿地始终是其无法避开的话题，也是当天业绩会上被投资者提及频次最多的问题。
中报显示，上半年，建发国际在上海、厦门、杭州等核心城市新获取14个项目，全口径拿地金额约420亿元，新增项目全口径货值约742亿元，拿地权益比例78%。
尤其在杭州，4月16日，建发国际斥资28.38亿元拿下被蚂蚁退掉的2宗之江地块；4月29日，耗资84.95亿元摘得未来科技城巨无霸地块；半个月后，又联合杭州东部湾新城建设以底价19亿元竞得了杭州东部湾新城低密度地块……
据中指研究院统计，今年上半年，建发国际在杭州拿地总金额达158亿元，超过滨江和绿城，排在杭州房企拿地金额榜首位。
不仅如此，今年3月，建发国际经过51轮竞价，以溢价率31.9%、总价10.34亿元、楼面地价17146元/平方米拿下武汉宝通寺地块，这也是上半年武汉溢价率最高的地块；6月14日，又以57.6亿元摘得厦门湖里区06-08五缘湾片区地块。
“上半年拿地整体考虑了市场情况，把流动性摆在第一位，选择投资回报周期短的一些项目。”建发国际管理层表示，公司一直以来库存就比较小，进行补充库存能够保持一定的库存规模，公司在拿地选择上会根据每个城市的容量，结合公司在当地的竞争力和市占率，防止在该城市超出自身能力的投资，并重点选择需求较为可靠、豁免风险较小的城市进行拓展，加强改善库存的流动性。“下半年也会在考虑整体库存能够满足销售需要的基础上（拿地）放缓一点，但一些城市该补还是会补。”
至于所拿地块利润情况，林伟国坦言，整体预期利润率基本上维持在8%左右。“2022年拿地项目，目前去化已经达到了90%以上，利润略高于当初的预期。但2023年下半年和今年上半年拿地项目，多半比预期略低。”
需要注意的是，在部分存货的囤积下，建发国际过去几年高溢价拿地带来的影响正在显现。今年上半年，公司录得收入327.53亿元，归母净利润8.17亿元，同比分别增长34.5%和-36.4%。
对此，公司管理层表示，归母利润同比大幅下跌，主要由于期内毛利润率同比下降至11.9%，以及上半年结转项目的平均权益同比相应降低两个原因导致。
据介绍，在上半年的结转项目中，94%结转项目为2020年至2021年拿下的项目，在计提资产减值下，毛利率整体偏低。上半年，建发国际毛利率为11.9%，尽管同比提升了0.8个百分点，但依然低于部分头部房企。
“处于12.0%左右，属于比较正常、稳定的水平。”林伟国解释称，近几年，建发国际的毛利率将基本维持在10%到15%，主要与市场房价的波动有关，但毛利率的浮动不会过大。
优先考虑去化周期和风险
与众多房企一样，建发国际也在加紧去库存。
截至2024年上半年，建发国际在国内共有334个项目，土地储备可供销售总建筑面积达1444.8万平方米，其中2022年及之后拿地的“新库存”占比77%。建发国际管理层表示，将采取灵活的销售与经营策略，确保项目所在市场流速合理，争取有序、逐步清掉。
《每日经济新闻》记者注意到，上半年多城新房价格下降，打折促销成了房企“普遍选择”。“确实有一些项目针对销售会有灵活的定价，如一个楼盘楼层比较差、户型比较不好的进行差异化定价调整，但大面积的打折，公司毛利也承受不了。”建发国际管理层表示。
需要注意的是，在传统销售淡季7月和8月，建发国际并没有推出新盘。“9月开始集团会新增一些供货，从销售端出发，尽量以维持市场占有率来开展销售工作，但目前还没有办法预期下半年销售情况是否会有很大的反转，将优先考虑去化周期和风险，加强改善库存的流动性。”
在债务方面，截至2024年6月末，建发国际存量有息负债的平均融资成本约3.65%，较2023年末的3.75%继续下降10个BP。
“公司融资结构主要是银行贷款，原来的债务结构期限都比较长，发债的利率虽然在当时比较低，现在来看就比较高，但必须得到期还了后再发，今后公司也将持续将债务水平向下降低。”林伟国指出。
中报显示，截至2024年6月底，建发国际净负债权益比为45.7%，相较去年末33.64%有所上涨；银行及手头现金共492.2亿元。由于期内计息借款及来自间接控股公司的贷款增加，建发国际的负债比率增至约96.9%。另在借款总额中，约98.18亿元须于一年内偿还，约830.50亿元须于一年后、五年内偿还。
对于下半年市场，建发国际管理层表示，从七八月的情况来看，目前并没有感受到环比或同比明显好转的信号，整个市场波动比较大，每时每月每季度的变化都很大，二手房整体供应量很大，行业量、价存在较大压力。“公司销售端将尽量按照维持行业一定市场地位来开展，将应势而变、顺势而为，坚持用正确的经营逻辑进行价值导向，努力实现持续稳健的发展。”
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