21世纪经济报道记者 林汉垚 北京报道
2024年8月26日，融创房地产集团有限公司（以下简称“融创地产”）发布两份涉及重大诉讼的公告，披露两起与信托公司的案件，涉及金额超40亿元。
根据公告，在五矿国际信托有限公司（以下简称“五矿信托”）、中融国际信托有限公司（以下简称“中融信托”）诉至法院的两起纠纷中，债务人均无法按期履约，融创地产均为相关债务承担连带保证责任。
融创地产表示，上述情况对公司生产经营以及偿债能力产生一定的不利影响，目前正与债权人进一步协商，寻求整体化解方案，争取妥善解决相关债务问题。
拍卖16宗土地偿还债务
据了解，在2021年1月，五矿信托与四川彭祖文化旅游开发有限公司（以下简称“彭祖文化”）签订《特定资产收益权转让暨回购合同》。根据合同，彭祖文化将特定资产收益权转让给五矿信托，并承诺在未来回购这些资产。
同时，五矿信托与彭祖文化、四川省环融中军文化旅游开发有限公司（以下简称“环融中军”）签订《共同连带回购协议》、《特定资产收益权转让暨回购合同补充协议》，与环融中军签订《抵押合同》。
环融中军以其持有的16宗位于四川省眉山市仁寿县天府新区乐高乐园项目地块的住宅用地使用权提供抵押担保，并承担共同还款责任。
此外，五矿信托还与融创地产则签订《保证合同》，约定融创地产对彭祖文化和环融中军在合同中的债务提供连带责任保证。
2021年1月28日，五矿信托向彭祖文化支付转让款20亿元人民币，并约定彭祖文化于2022年7月28日支付全部回购价款。
然而，彭祖文化未能如期付款，构成实质违约。为此，五矿信托向法院提起诉讼，要求彭祖文化及环融中军支付回购价款等，并请求融创地产承担连带清偿责任。
一审、二审均要求彭祖文化和环融中军在判决生效后30日内支付20亿元回购本金、逾4350万元回购溢价款及其他费用。此外，法院判决五矿信托对环融中军持有的16宗土地使用权享有优先受偿权。融创地产需对上述债务承担连带保证责任。
同时，在2024年8月13日，西宁市中级人民法院裁定对环融中军名下的16宗土地使用权进行拍卖，拍卖保留价定为22.24亿元。
中融信托提前终止项目
第二起案件由中融信托发起诉讼。2021年5月，中融信托与融创地产、南昌融创恒业房地产有限公司（以下简称“南昌融创”）和武汉融景臻远房地产开发有限公司（以下简称“武汉融景”）签订了一系列金融合作协议，包括《关于中融-承安96号集合资金信托计划之合作协议》（以下简称《合作协议》）和《最高额保证合同》《土地使用权最高额抵押合同》等文件。
根据协议，中融信托发起设立“中融-承安96号集合资金信托计划”，并向融创地产及其关联方提供融资，信托计划预计存续期限为36个月，拟发行总额不超过20亿份信托单位 。
该信托计划共设置三份保障，其中融创地产为中融信托的债权提供最高额为22.85亿元的连带责任保证；武汉融景以其持有的位于武汉市汉阳区琴台大道以南、江城大道以西、京广铁路线以北的国有土地使用权提供最高额为22.85亿元抵押；南昌融创以其持有的武汉融景51%股权提供最高额为22.85亿元质押。
中融信托与南昌融创、武汉融景签订《共同还款协议》，约定武汉融景加入南昌融创在本项目项下的债务，对中融信托承担共同清偿责任。
根据约定，南昌融创应于2022年5月25日向中融信托支付首笔10亿元本金及相关利息，但南昌融创未能足额支付。于是，中融信托宣布项目提前到期，并要求融创地产等公司立即偿还全部20亿元投资本金及应付未付的投资收益。然而，融创地产、南昌融创和武汉融景未能履行上述款项支付义务，于是，中融信托提起诉讼。
中融信托在诉讼中提出多项请求，主要包括要求南昌融创、武汉融景偿还投资本金、支付逾期利息及违约金，并承担实现债权的律师费用。此外，中融信托还要求对南昌融创和武汉融景名下的抵押物、质押物享有优先受偿权，并要求融创地产对上述债务在22.85亿元的范围内承担连带清偿责任 。
经过一审和二审，北京金融法院和北京市高级人民法院作出判决，要求南昌融创、武汉融景在判决生效之日起十日内向中融信托支付近20亿元的本金以及逾期利息和违约金。融创地产也被判定需在最高22.85亿元的范围内承担连带清偿责任 。
同时，中融信托对武汉融景抵押的不动产、南昌融创出质的股权以及登记在中融信托名下的武汉融景臻远房地产开发有限公司的股权拍卖、变卖所得享有优先受偿权。
地产类信托业务持续压降
据了解，长期以来，地产和信托两行业紧密联系、相互成就，信托为地产提供大规模融资来源，地产类信托也成为信托业主要的收益贡献主力。但随着房地产市场进入深度调整期，压缩地产信托业务、处置地产信托项目风险已成为各大信托公司的主要工作。
在此背景下，近年来投向房地产的信托资金规模和占比持续下降。数据显示，截止到2023年4季度末，投向房地产的资金信托规模为9738.61亿，较3季度末减少471.49亿元，环比降幅为4.62%，占比为5.6%，环比下降0.6个百分点。与2022年4季度相比，规模下降2500亿，同比下降20.43%，占比则下降2.53个百分点。
上海金融与发展实验室主任曾刚表示，与过往高峰期相比，信托投向房地产领域的资金规模和占比都有了大幅的下降，表明传统房地产信托业务作为信托主营业态的时代已告终结。
同时，他也指出，房地产、地方债务、中小金融机构是金融风险防范重点领域，也是信托公司展业合作多有涉及的业务领域，需要格外防范和关注。
