近日,素有“东南山水甲天下”之称的温州,卖出了三块地。

  公开信息显示,7月26日,温州成交三宗涉宅用地,其中龙港商住地块,由龙港市城市建设发展集团有限公司底价竞得;苍南县两宗地块竞价激烈,最终由苍南县城市投资集团竞得。三宗地均由当地城投拿下,引发市场一阵关注。

  实际上,近两年来,像温州这样由城投“托底”土拍的情况并不少见,且城投整体的投资规模,比想象中还要大。

  克而瑞近日研报表示,过去三年房地产调整期,房企在投资上呈现两个特征:第一,民企大量退出,央国企独占鳌头;第二,城投大面积托底土地市场,但“开发能力”是硬伤。

  这一转变力度有多大?数据显示,2021年之前,民企在新增拿地TOP100中投资金额(全口径)保持在2万亿元以上,占百强比重60%以上;2022年、2023年呈现断崖式下跌,拿地金额占比下降近40个百分点,拿地金额较2020年高峰下降近九成。

  民企投资不振有客观及主观因素,一方面市场销售疲弱导致销售回款困难,另一方面三道红线之下,民企不断追求加杠杆带来的经营危机、现金流危机集中爆发。

  市场洗牌之际,央国企没有悬念地“扛起投资大旗”,在近三年新增拿地金额TOP100中,央国企2022年、2023年的投资金额占比超过60%,较2020年增长了近28个百分点。

  与此同时,各地城投公司成为一股不可忽视的力量,频频“扫货”土拍市场。

  克而瑞表示,从2021年至2024年5月,30个重点一二线城市成交的含宅用地中,有46%的地块由城投公司竞得(含合作拿地),拿地金额占比也高达33%。从幅数或金额角度看,城投公司均是占比最高的类型,也是市场下行阶段维稳土地市场的重要支撑。

大量城投只拿地不开发,机构称“3.3亿方米土储待开工”  第1张

  值得注意的是,与轰轰烈烈的拿地动作相比,城投平台后续的开发节奏十分缓慢。

  据克而瑞统计,2021年至今,城投拿地项目中全部开工的地块仅20%,加上部分开工地块,总体开工率22%。即便是时间较早的2021年、2022年,城投拿地开工率也仅30%、27%,而同期央企开工率平均在75%以上,地方国企高达85%,民企也有近五成开工率。

  “过去三年受各种因素的影响,城投几乎拿了核心城市近半数土地,而开工、开发的寥寥无几,寻找代建开发的同样较少。”克而瑞称,城投拿地未开工面积近3.3亿平方米,乐观测算未来开工的占比仅15%,原因是其运营专业度不及规模国央企和高周转民企。

  易居研究院研究总监严跃进对此表示,这两年土拍市场一直是城投“托底”状态,某种程度上也是地方政府稳定土地市场的策略,所以会出现只考虑前期土地交易、后续开发跟不上的情况;此外,近两年市场去库存压力较大,前期所拿土地开发优势减弱,会出现闲置、开工不到位的情况。“不少城投企业前期交易积极,但现在开发停滞,其实这也是一种潜在的风险。”

  2024年以来,城投凶猛的拿地势头有所放缓,有业内观点称其“托底能力下滑”。

  华泰证券表示,2024年1~5月,中指口径全国土地出让金 7513 亿元,同比下降37%,广东、安徽、宁夏、贵州等区域下滑幅度较大。城投拿地方面,前五月城投拿地金额1784亿元,同比下行16%,拿地放缓或主要因为平台现金流压力增大,托底能力下滑。

  华泰证券续称,城投债务本金多以“借新还旧”方式滚续,但债务利息部分则需偿付。2023年,全国城投付息支出3.43万亿元,而2023年全国政府性基金收入为6.62万亿元。由于政府性基金收入存在城投托底拿地部分,且仍需扣除征地、拆迁、补偿等费用,预计仍有偿付缺口。

  此外,目前地方政府面临的“政策性”任务并不少,比如收储新房、二手房转为保障房等,这同样需要协调资金问题,城投平台还能否继续“托底”存在不确定性。

  后市走向仍待观察,但城投现存土储如何消化,是近在眼前的问题。

  “城投拿地后的出路,无外乎合作开发、代建开发、或再次转让土地三种。”克而瑞表示,因央国企多选择独自在核心城市投资优质地块,或早在拿地之初就与城投达成合作协议,城投与其合作开发的可能性,会随着土地开工时间的延后而越来越小。

  寻找代建企业开发,则成为城投拿地后的“中上策”,理论上未来代建空间巨大。

  克而瑞通过对29个重点城市、近万在售商品住宅项目梳理后发现,目前核心城市商业代建比例仍然较低,在近1万个在售项目中,代建比例(按项目个数)仅有1.67%,与发达国家较高的代建渗透率相比,未来还大有可提升空间。

  城投拿地的代建比例同样不高,一方面城投自身开发意愿不足,与其自身债务压力也有关系,另一方面市场下行,即便是优秀的代建企业操盘,销售不可控风险仍大。此外,城投的开发理念以利润为主,“少赚不亏”的底线思维下,项目进度会较为滞后。

  虽然代建整体占比较低,但近年来该市场仍在逐步发展。2020年、2021年,克而瑞29个样本城市开盘的项目中,代建占比不足0.7%,但2023年比例达到4.65%,2024年进一步增长至6.28%。

  “商品住宅项目的代建中,城投公司在集中供地托底拿地的项目是主要来源,由于城投公司自身在开发运营、成本控制等方面能力不如专业的开发商,因此在城投托底拿地后,由专业开发商进行全过程代建代销服务,可实现双赢。”克而瑞称。