近年稳居房企销售榜首位和新增土地价值榜前三的保利发展（SH600048，股价9.8元，市值1173亿元），今年来在房企新增土地价值榜上始终徘徊在TOP10外。据克而瑞公布的2024年1~5月房企新增土地价值排行榜，保利发展排名第十一，新增土地价值为80.1亿元，同比减少64.86%。而去年同期，保利发展还以228亿元的新增土地价值排在行业第六。
《每日经济新闻》记者注意到，今年以来，保利发展拿地表现与其当期销售情况并不匹配。今年前5个月，保利发展以1313亿元的全口径销售额稳居行业榜首。而事实上，保利发展去年和今年都在强调存量去化的力度和目标，投资收缩十分明显。另一方面，保利发展剩余的土地储备仍十分充足，只是土地储备质量参差不齐。截至2023年底，保利发展还有未售土储1.46亿平方米，总货值2.15万亿元，均位列行业首位。
拿地面积下滑超五成
单从2022~2023年来看，保利发展都保持了差不多的投资强度，过去两年分别完成1613亿元和1632亿元。在克而瑞公布的新增土地价值榜上，保利发展在过去两年分别排在第一和第二。
2023年，保利发展共拓展项目103个，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百分点至83%。但今年以来，保利发展的投资强度明显减弱，均未进入过新增土地价值榜前十位。
据开源证券研报，今年1~5月，保利发展共拿地8宗，总建筑面积71.9万平方米，对应总土地款90.3亿元，分别同比下降55.0%和72.1%。拿地金额权益比81.5%，拿地强度6.9%（2023年同期为16.5%）。其中，在一线、二线城市拿地金额占比分别为42.5%和55.7%。“在销售市场疲软、销售回款不及预期的情况下，公司拿地强度同比下降。”
在今年4月底举行的2023年度网上业绩说明会上，保利发展管理层对于投资计划的表述也显露出与上年的不同。
据《每日经济新闻》记者了解，2023年，保利发展的态度是“坚持核心城市聚焦战略，积极把握市场机会。公司的资金储备充裕，总部调配资金能力强，可以同时参与多个城市、多个项目的竞拍”。
今年则偏保守和谨慎：“公司每年都保持一定投资强度，聚焦核心城市核心区域优质地块。公司在土地获取方面，会结合城市发展、市场变化及客户需求等维度，认真研判每一宗土地。”
《每日经济新闻》记者了解到，保利发展今年获取的8宗地块中，2宗来自上海，1宗来自北京，其余5宗分别位于天津、中山、西安和太原，没有在西部和东北拿地。在权益占比上，4宗地块为100%，1宗地块占比90%，2宗地块占比50%左右，还有1宗地块占比仅34.8%。
上述地块中，楼面价最高的是保利发展联合上海杨浦国资委拿下的平凉街道45街坊项目，该地块总价约14.9亿元，楼面地价88287元/平方米。北京顺义区空港六期SY00-2301-0001地块原本在土拍中是由北京建工摇号斩获的，但后来引入了保利发展并由其进行操盘。
一季度毛利率继续下滑
从今年已获得土地情况来看，保利发展的新增货值并不算高。克而瑞统计显示，今年1~5月，保利发展新增货值151.2亿元，排在行业第十二位。而去年同期，保利发展以367.8亿元的新增货值居排行榜第八。
《每日经济新闻》记者了解到，虽然通过前几年的投资积累，保利发展目前仍有足够的土地储备。不过，当下保利发展面临的主要问题是，需要持续去化利润较低的存量项目，从而提高土储质量。
华创证券就在研报中指出，截至2023年底，在保利发展1.46亿平方米的未售土储中，中部、西部和东北区域未售土储占比约37%，较2022年底有所提高。“主要原因是房地产市场区域分化明显，中西部、东北区域库存去化速度较慢，核心城市拿地投资战略难以彻底扭转土储质量下滑。”
在2023年度报告中，西部和东北片区是保利发展营收、毛利率下滑最明显的两个区域，毛利率减少幅度均超过10个百分点。
据《每日经济新闻》记者了解，从今年一季度的情况看，保利发展的结算毛利率仍在同比下滑。一季报显示，保利发展实现营收497.48亿元，同比增长24.51%；归母净利润22.24亿元，同比下降18.28%。保利发展表示，归母净利润的下滑主要受项目结转毛利率、权益比例下降等影响。
在2023年度网上业绩说明会上，保利发展管理层表示，土地市场较高价格获取项目陆续进入结转周期，叠加售价下行，导致公司2023年结转毛利率同比下降，叠加计提减值等因素，导致出现净利率下降。公司增量项目毛利率较高（如2022年获取项目销售毛利率超20%），且占存货比重逐步提升，预计可带动公司整体毛利率企稳甚至回升。
2023年，保利发展资产负债率76.55%，扣预收资产负债率67.14%，净负债率（又称净借贷比率）61.20%，现金短债比1.28。单从净负债率这一项数据看，保利发展比同为央企的中海地产、华润置地都高。2023年，中海地产和华润置地的净负债率分别是38.7%和32.6%。
《每日经济新闻》记者了解到，近两年以来，保利发展一直在着重调负债。截至一季度，保利发展实现销售回笼576.51亿元，综合回笼率为91.53%；期末货币资金余额1295.54亿元；资产负债率为75.88%，较上年度末下降0.66个百分点。
